06 Nov 2018 | domtotal.com

Mancomunhão e condomínio


Por Newton Teixeira Carvalho

No tocante aos bens adquiridos por um dos cônjuges, no registro do imóvel constará apenas o nome do adquirente, não obstante qualificado como casado. Assim e nesta hipótese não há que se falar em condomínio entre o casal, mas sim mancomunhão, de maneira que o bem não esta dividido entre  os cônjuges. Neste caso o direito de propriedade e posse é indivisível. Apenas em razão do regime de bens, se comunhão parcial, por exemplo, sabe-se que cada um dos cônjuges tem direito à meação. Entretanto, tal fato não reflete, de chofre, no Cartório de Registro de Imóvel. 

Feita a partilha e levado a registro a sentença, sem necessidade alguma de lavratura de escritura, estabelece, a partir de então, um condomínio entre os divorciados. Antes existia apenas meação, que não repercute, como dito antes, de imediato, no Cartório de Registro de Imóveis, já que lá o imóvel está em nome do comprador, apenas. Assim e posteriormente ao registro da partilha e na ausência de acordo há que ser ofertada ação de extinção de condômino que poderá, se já não ajuizada antes, ser cumulada com arbitramento de aluguel, se um dos ex-cônjuges estiver ocupando, exclusivamente, o imóvel. 

Portanto, a partilha é necessária para retirar as partes da mancomunhão e instituir, por consequência, o condomínio. Assim sendo, se já há condomínio entre o casal que, porventura, adquiriu um bem em comum, constando que ambos são proprietários, no Cartório de Registro de Imóvel, nesta hipótese não há que se falar em partilha de bem. Não partilha, evidentemente, o que desde o início já está partilhado consensualmente entre o casal, ao adquirir bem em condomínio. Basta pensar: se porventura admitida a partilha de um bem adquirido em condomínio pelo casal, tal fato é redundante, considerando que vai constar o que já consta no registro de imóvel, ou seja, que cada um é proprietário de 50% do bem, se não estabelecida outra cota entre os adquirentes. Assim, a propositura da ação de partilha leva ao indeferimento da petição inicial, se o bem foi comprovado, em condomínio, pelo casal.  

Conforme esclarece Caio Mário da Silva Pereira,  “dá-se o condomínio quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada um das partes.”. Na verdade, há o condomínio pro indiviso, posto que cada condomínio não tenha ainda localização certa sobre o bem. 

A respeito do tema, doutrina Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald  que “Em outras, a perspectiva da cotitularidade sobre a mesma coisa mostra-se hábil a explicar o fenômeno do condomínio, servindo o conceito de fração ideal como a expressão da medida de aproveitamento econômico de cada um dos condomínios.”. 

Assim, nada impede que o casal já adquira, conjuntamente, um ou vários bens. O quinhão de cada não precisa ser igual. Entretanto, se ambos os cônjuges adquiriram um ou mais bens, conjuntamente, sem falar em fração, de presumir-se que o condomínio é estabelecido à razão de 50% para cada um (art. 1.315, parágrafo único, do CC). 

E os bens adquiridos em condomínio pelo casal, conforme dito acima, não podem ser objeto de partilha, cujo escopo é justamente o de estabelecer o condomínio. Na verdade, as partes não tem interesse de agir na ação de partilha de bens em condomínio. Assim, é correto o casal, se os bens foram adquiridos conjuntamente, portanto, em condomínio, afirmar, na ação de divórcio, que não há bens a partilhar.

E, nesse caso, o correto é a propositura da ação de extinção de condomínio, considerando que cada um é proprietário de uma fração certa, já materializada no Cartório de Registro de Imóveis, eis que lá o bem já se encontra em nome dos dois cônjuges.  

Destacamos, em aderência a nossa colocação acima, o voto publicado em 20/10/2017, da lavra da Ministra Nancy Andrighi, recurso especial nº 1.3875.272-
SP, a afirmar que havendo separação ou divórcio (de acrescentar-se a união estável também) e sendo possível a identificação inequívoca dos bens e do quinhão de cada ex-cônjuge, antes da partilha, cessado restará o estado de mancomunhão existente enquanto perdura o casamento, passando o bem ao estado de condomínio, aplicando-se a regra contida no art. 1.319 do CC. 

Nota-se que o bem adquirido em condomínio pelo casal permite até mesmo a venda de parte ideal, respeitado o direito de preferência. Já na mancomunhão tal possibilidade inexiste, justamente por ainda carecer de partilha. 
 

Newton Teixeira Carvalho
Especialista em Direito de Empresa pela Fundação Dom Cabral. Mestre em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro. Pós doutorando em Investigação e Docência Universitária pelo IUNIR – Instituto Universitário Italiano de Rosário/Argentina. Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Membro do IBDFAM/MG. Professor de Direito de Família da Escola Superior Dom Helder Câmara. Coautor de diversos livros e artigos na área de direito ambiental, família e processual civil.
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