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Cível - Ãção de Adjudicação Compulsória de Imóvel cumulada com Indenização por Danos Morais

 Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito do Juizado Especial das Relações de Consumo desta Capital.

 

 

 

 

 

MÁRIO LÚCIO, brasileiro, desempregado, C.P.F –  e sua esposa, CONCEIÇÃO ADRIANA,  C.P.F – , ambos residentes na Rua Bianca, nº 222 – Conjunto Residencial Lagoa Santa/Lagoa Santa – MG., vêm respeitosamente perante V.Exa., por seu advogado abaixo assinado, propor a presente AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS contra ARC ENGENHARIA LTDA, pessoa jurídica de direito privado, registrada no CNPJ sob o nº , com sede na Rua Taba, 124 – Bairro Floresta/BH – MG., CEP. 30.150.040, na pessoa de seu representante legal – Juca Mendes, em conformidade com o art. 16 e seguintes do Decreto-lei nº 58/37, art. 1418 do Código Civil e Súmula 239 do S.T.J., pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:

 

 

I - DOS FATOS E DO DIREITO

 

Os Autores adquiriram da Ré o imóvel constituído do lote 20 da quadra 01 do Residencial Lagoa Santa, localizado na Cidade de Lagoa Santa/MG., matrícula 20.221 do Cartório de Registro de Imóveis de Lagoa Santa, firmando contrato de compra e venda de imóvel em 28/11/2005, pagando a quantia de R$8.200,00 (oito mil e duzentos reais), sendo pagos R$4.200,00 em dinheiro no ato da assinatura do contrato e R$4.000,00 (quatro mil reais)  divididos em 12 (doze) notas promissórias no valor de R$333,34.

Ficou estipulado nas cláusulas 04/05 do contrato de compra e venda que, após o pagamento  de todas as parcelas, a Ré outorgaria a escritura do imóvel junto ao cartório de imóveis competente, entregando aos Autores Certidão Negativa de Ônus Reais e demais documentos necessários à lavratura da escritura, bem como a liberação da hipoteca.

Acontece que as parcelas foram todas quitadas, conforme demonstram os documentos em anexo, e, até a presente data, a Ré não outorgou a escritura definitiva, bem como não retirou os ônus que recaem sobre a matrícula do imóvel ou forneceu os documentos necessários à lavratura da escritura, apesar de devidamente notificada para fazê-lo, conforme documento em anexo.

Esgotados todos os meios amigáveis, não resta outra  alternativa aos Requerentes senão as vias judiciais para levarem a efeito a posse e a propriedade deste bem.

O art.16 do Decreto-lei nº 58/37 prescreve que: 

 

“Art. 16 - Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.”

 

O art. 1.418 do Código Civil Brasileiro, que trata do direito do promitente comprador, prescreve que:

 

“Art. 1.418.  O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.“ 

Também é pacífico o entendimento pretoriano de que, nos negócios de compra e venda de imóvel, uma vez pago o total do preço e havendo injustificada recusa na outorga da escritura, pode o credor – promitente comprador ou cessionário, postular a adjudicação judicial da propriedade imobiliária.

Número do processo: 1.0141.06.500006-1/001(1) 

Relator: JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA 

Data do Julgamento: 17/01/2007

Data da Publicação: 27/01/2007

Ementa:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÁRIA - PREÇO - QUITAÇÃO - PROVA. - O pedido de adjudicação compulsória revela-se procedente com a prova da quitação do preço. A prova da quitação de impostos e emolumentos deve ser feita oportunamente, com a apresentação do mandado de adjudicação ao cartório imobiliário competente para registro.

Súmula: DERAM PROVIMENTO COM BASE NO PARÁGRAFO 3º DO ARTIGO 515 DO CPC.

 

TJSC-108239) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA - ALEGAÇÃO DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO - NOTAS PROMISSÓRIAS EM PODER DO COMPRADOR - PRESUNÇÃO RELATIVA DE QUITAÇÃO DO PAGAMENTO - ART. 945 DO ANTIGO CÓDIGO CIVIL - RELAÇÃO DE CONSUMO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INCIDÊNCIA - ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - PERÍCIA CONTÁBIL - INDEXADOR PREVISTO NO CONTRATO - POSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DO CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB) DURANTE A CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL - APÓS A ENTREGA DA UNIDADE IMÓVEL - UTILIZAÇÃO DO INPC - PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS - NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE NOVA PERÍCIA - VERIFICAÇÃO DA EXISTÊNCIA OU NÃO DE SALDO DEVEDOR - SENTENÇA ANULADA.

A presunção de pagamento advinda da entrega das notas promissórias ao devedor é relativa, admitindo prova em contrário. É admitida a utilização do Custo Unitário Básico - CUB como indexador dos contratos de compra e venda de imóvel até a conclusão da obra. Finda a construção deverá ser adotado o Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC como fator de correção.

(Apelação Cível nº 2006.017107-7, 3ª Câmara de Direito Civil do TJSC, Rel. Fernando Carioni. unânime, DJ 25.01.2007).

“SÚMULA 239 do S.T.J - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Referência:

CPC, art. 639.

REsp. 30-DF                     (3ª T 15.08.1989 - DJ 18.09.1989).

REsp. 57.225-RJ              (3ª T 09.04.1996 - DJ 27.05.1996).

REsp. 204.784-SE                       (3ª T 23.11.1999 - DJ 07.02.1900).

REsp.10.383-MG              (4ª T 12.08.1991 - DJ 07.10.1991).

REsp.9.945-SP                 (4ª T 21.08.1991 - DJ 30.09.1991).

REsp.23.675-RS              (4ª T 13.10.1992 - DJ 30.11.1992).

REsp.40.665-SP              (4ª T 08.02.1994 - DJ 04.04.1994).

REsp.37.466-RS              (4ª T 25.11.1996 - DJ 03.02.1997).

REsp.16.822-SP              (4ª T 12.05.1997 - DJ 30.06.1997).

REsp.184.474-SP                        (4ª T 19.11.1998 - DJ 08.03.1999).

(DJU 30.08.2000).

 

II - DA MULTA DE 10% PREVISTA NA CLÁUSULA 06 DO CONTRATO

 

A Ré, ao não efetivar a outorga da escritura pública do   imóvel junto ao cartório de registro de imóvel de Lagoa Santa, após o pagamento total do preço ajustado, conforme previa a cláusula 4 e 5, infringiu as cláusulas pactuadas no Contrato Particular de Compra e Venda, devendo incidir a multa de 10%  sobre o valor do contrato, R$820,00 (oitocentos e vinte reais),  prevista na cláusula 06 deste.

 

III - DOS DANOS MORAIS

 

A Ré quando vendeu o imóvel informou que o imóvel estava livre de qualquer pendência ou ônus. Contudo, conforme se verifica em análise da certidão do  Cartório de registro de imóveis de Lagoa Santa, o imóvel tem o seguinte gravame:

 

  • Registro de penhora originada do processo de execução 024.93.015.183-2 da 23ª Vara Cível de Belo Horizonte/MG., tendo como credora Centralbeton S/A.

 

Assim, os Autores sofreram abalo psíquico e angústia com a negativa de outorga da escritura definitiva de compra e venda e baixa do gravame, após quitado integralmente o preço, tendo abatido sobre os mesmos o receio de perda do bem adquirido, ante a existência de ônus incidente sobre o imóvel.

Os Autores, com este evento tiveram um prejuízo extrapatrimonial,  ou seja, aquele que fere o ego, a honra, a alma, os sentimentos, o decoro, a vaidade que pertencem ao maior patrimônio do ser humano, pelo que não são valores econômicos, mas suscetíveis de reparação econômica pelas lesões sofridas, causadas pela postura da Ré.

 

É inegável que a honra não pode ser traduzida em moeda, mas, menos verdade ainda  é que a mesma não pode ser reparada, mormente porque o que buscam os ofendidos nestas situações é a reparação pelo vexame sofrido feito, à título de pena  pecuniária, por parte de quem deu causa ao ato ilícito e/ou dano.

 

In casu, portanto, é insofismável pelas premissas aqui transcritas, o direito do Autor a ser indenizado pelos danos morais que lhe foram causados pela Ré, tendo, inclusive, o amparo jurisprudencial, conforme repertório abaixo transcrito: 

A Constituição Federal no seu art. 5º, X – bem como o art. 6º, VI do Código do Consumidor e art. 186 do Código Civil demonstram a responsabilidade da Ré em indenizar o Autor pelos danos sofridos, que, no caso presente, caracteriza dano moral puro, o qual prescinde de prova de prejuízo patrimonial.

In casu, portanto, é insofismável pelas premissas aqui transcritas, o direito dos Autores a serem indenizados pelos danos morais que lhes foram causados pela Ré, tendo, inclusive, o amparo doutrinário e jurisprudencial.

TJRJ-043196) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTEGRANTE DE EDIFÍCIO CONSTRUÍDO COM FINANCIAMENTO CONCEDIDO POR AGENTE FINANCEIRO À CONSTRUTORA, PROMITENTE VENDEDORA.

Quitação do preço pela promitente compradora junto à construtora que, todavia, ainda se encontra em mora com o credor hipotecário. Pretensão de adjudicação compulsória do bem e danos morais reconhecida em sentença. Consoante entendimento consolidado e Súmula 308 do c. Superior Tribunal de Justiça, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posteriormente à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Dano moral caracterizado. Autora que sofreu abalo psíquico e angústia com a negativa de outorga da escritura definitiva de compra e venda e baixa do gravame, após quitado integralmente o preço. Receio de perda do bem adquirido, ante a existência de ônus incidente sobre o imóvel. Valor adequadamente arbitrado, a compensar o constrangimento sofrido servir de punição aos causadores do dano. Sentença mantida. Recursos desprovidos.

(Apelação Cível nº 200300112201, 15ª Câmara Cível do TJRJ, Rel. Des. José Pimentel Marques. j. 11.01.2006).

 

Diante do exposto, requer a Vossa Excelência:

 

I – A citação da Ré na pessoa de seu representante legal, Juca Mendes, nos termos do art. 172, § 2º do C.P.C., para responder todos os atos e termos desta presente ação, contestando, se quiser, no prazo legal, sob pena de confissão e revelia, julgando ao final procedente, in tatum, os pedidos, determinando a adjudicação compulsória do bem imóvel acima descrito e caracterizado, suprindo a declaração de vontade da Ré, para a averbação no ofício imobiliário competente;

II – Seja condenada a empresa Ré a indenizar os Autores pelos danos morais sofridos em valor a ser arbitrado por V. Exa., levando em consideração a situação sócio-econômica das partes e a extensão do dano, de maneira que o quantum  não seja inócuo, incapaz de penalizar a empresa Ré;

III - A inversão do ônus da prova pelo fato dos Autores serem a parte hipossuficiente e não gozarem de informações que estão em poder da Ré;

IV – Seja condenada a Ré no pagamento da multa de 10% sobre o total do contrato, R$820,00 (oitocentos e vinte reais) pela infração contratual;

V - A condenação da empresa Ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios  na porcentagem de 20%  sobre o valor da condenação.

VI – O benefício da assistência judiciária, nos termos do art. 4º Lei 1.060/50.

Protesta e requer provar o alegado por todos os meios de prova em Direito admitidos, principalmente por oitiva de testemunhas, depoimento pessoal do representante legal da empresa Ré, juntada de novos documentos que se fizerem necessários, dentre outras provas, sem exceção  de nenhuma.

 

 Dá-se à causa o valor de R$15.200,00 (quinze mil e duzentos reais) para efeitos meramente fiscais.

 

 

Nestes termos, pede deferimento.

 

Belo Horizonte, 01 de outubro de 2007.

 

 

Advogado

OAB/MG – xxxxxxxxxxx