26 Mar 2019 | domtotal.com

Locações dos imóveis urbanos

A ação de despejo, por falta de pagamento, pode ser proposta a qualquer momento, de nada interferindo o prazo de duração do contrato.

Se a locação estiver vigendo por prazo indeterminado, o locatário poderá denunciar a locação.
Se a locação estiver vigendo por prazo indeterminado, o locatário poderá denunciar a locação. (Pixabay)

Por Newton Teixeira Carvalho

A lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, é que dispõe sobre aluguéis de imóveis urbanos e doravante, para simplificar, será chamada apenas de LL.    Assim, necessário entender, antes de tudo, que esta lei é de ordem pública e que, por conseguinte, na feitura do contrato de locação qualquer cláusula que desrespeitar esta aludida legislação é nula de pleno direito. Assim, não há necessidade de uma ação declaratória de nulidade. As partes interessadas e o próprio juiz simplesmente considerará cláusula como não escrita.

As ações para a tomada do imóvel alugado, nos casos previstos em leis, tramitarão pelo procedimento especial, ditados pela própria lei do inquilinato e que serão estudadas posteriormente. E se a relação é “ex locato” não é correto utilizar-se de outra ação para reaver o imóvel e se assim o fizer o locador, os autos do processo deverão ser extintos, por falta de interesse de agir, considerando o disposto no art. 6º da LL, ou seja: “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”.

Por conseguinte, se há um contrato de locação, não é correto ajuizar ação de reintegração de  posse ou reivindicatória contra o locatário  e também não pode o locatário ajuizar ação de usucapião contra o locador, por exemplo, eis que estamos diante de uma relação locatícia.

A LL encampa a locação de imóvel urbano, com exclusão das locações previstas no parágrafo único do art. 1º daquela lei. Assim, continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; em apart-hotéis, hotéis, residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Pelo art. 2º da LL, “havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou”.  Assim, tal dispositivo legal está em consonância com o CC, ou seja, a solidariedade não se presume: resulta da lei ou da vontade das partes.  Portanto, o aluguel poderá ser cobrado, não havendo cláusula em contrário, de um ou de todos os locatários, totalmente, em razão da solidariedade legal.

Pelo art. 3º da LL o contrato de locação pode ser acordado por qualquer tempo. Porém, se igual ou superior a 10 (dez) anos, depende de vênia conjugal. E, pelo parágrafo único deste mesmo artigo, ausente tal autorização, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. Assim, no contrato celebrado por 10 ou mais anos, sem a anuência do outro cônjuge, o  que exceder a este prazo não será considerado pelo cônjuge que não anuiu com a locação que, inclusive, poderá reaver o imóvel, nos casos previstos em lei.

Pelo art. 4º da LL, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado, nos caos em que a lei permitir. Estamos, por conseguinte, diante de uma locação vigendo por prazo determinado. Assim, vencido o contrato e não assinado outro, o prazo de durante do contrato indetermina e o locador poderá reaver o imóvel, nos casos em que permitidos pela própria LL. Enquanto vigente o contrato, ou seja, o prazo por de 03 (três) anos, por exemplo, neste período o imóvel não poderá ser retomado. Vencido o prazo e não assinado outro contrato, o reajuste do aluguel será realizado em consonância com a própria LL e o ajuste, agora indeterminado, continuará prevalecendo. Entretanto, a qualquer momento o locador poderá retomar o imóvel, se preenchidas, insistimos, as exigências legais, como veremos mais adiante.

Evidentemente que a ação de despejo, por falta de pagamento, pode ser proposta a qualquer momento, de nada interferindo o prazo de duração do contrato.

Por outro lado, se o locatário pretender devolver o imóvel, antes de findo o prazo de duração do contrato, o mesmo art. 4º da LL permite, desde que o inquilino pague multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Pelo parágrafo único do art. 4º da LL, mesmo durante a vigência do contrato de locação o inquilino ficará dispensado da multa, se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se o notificar, por escrito, o locador, com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. 
A notificação antes exigida não precisa ser judicial. Pode ser extrajudicial e, na era da informática, pode ser realizada, pensamos, até mesmo via email, uma vez que a lei não exige formalidade legal.

Porém, se a locação estiver vigendo por prazo indeterminado, ou seja, vencido o prazo contratual e outro contrato não foi celebrado, neste caso o locatário poderá denunciar a locação, a qualquer momento, mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias (art. 6º da LL).

Na ausência do aviso, o locador poderá exigir, pelo parágrafo único do art. 6º da LL, quantia correspondente a um mês de aluguel e em encargos, vigente quando da resilição.

No próximo artigo continuaremos a falar sobre locação, começando a partir da venda do imóvel locado.

Newton Teixeira Carvalho
Especialista em Direito de Empresa pela Fundação Dom Cabral. Mestre em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro. Pós doutorando em Investigação e Docência Universitária pelo IUNIR – Instituto Universitário Italiano de Rosário/Argentina. Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Membro do IBDFAM/MG. Professor de Direito de Família da Escola Superior Dom Helder Câmara. Coautor de diversos livros e artigos na área de direito ambiental, família e processual civil.
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