09 Abr 2019 | domtotal.com

Desfazendo ou continuando com a locação

O art. 10 e 11 da LL esclarecem sobre a transmissão da locação em caso de morte do locador e do locatário.

A lei faculta ao fiador exonerar-se da fiança, no caso de sublocação, eis que tal garantia foi dada, originariamente, ao locatário, pessoa geralmente conhecida e de confiança do fiador.
A lei faculta ao fiador exonerar-se da fiança, no caso de sublocação, eis que tal garantia foi dada, originariamente, ao locatário, pessoa geralmente conhecida e de confiança do fiador. (Pixabay)

Por Newton Teixeira Carvalho

No artigo anterior sobre locação falamos sobre a denúncia, pelo atual proprietário, em razão de compra do imóvel locado, caso o inquilino não preencha determinadas condições legais.

Entretanto e pelo art. 9º da Lei do Inquilinato a locação também poderá  ser desfeita: por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento  do aluguel e demais encargos; para realização de reparações urgentes determinadas  pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, se ele se recuse a consenti-las.

Com exceção do mútuo acordo, que poder ser judicial ou extrajudicial, inclusive no curso de quaisquer das ações de despejo, as demais hipóteses elencadas no art. 9º da LL exigem propositura de ações de despejos, que serão comentadas em artigos posteriores.

O art. 10 e 11 da LL esclarecem sobre a transmissão da locação em caso de morte do locador e do locatário. Assim e em caso de morte do locador ficarão subrrogados nos seus direitos e obrigações: nas locações com finalidade residencial (moradia), o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários (descendentes, ascendentes, cônjuge ou companheiro, pela ordem e o grau mais próximo excluindo o mais remoto) e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel; nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Portanto, a morte do locador e do locatário não resolve a locação, que continuará nas pessoas acima indicadas, automaticamente. 
E pelo artigo 12 da LL, em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Pelo §1º do art. 12, no caso da subrrogações,  previstas no art. 11 e 12 da LL, tais fatos serão comunicados,  por escrito,  ao locador e ao fiador. Com relação ao fiador, poderá o mesmo, pelo § 2º deste art. 12, exonerar-se das suas responsabilidades, no prazo de 30 (trinta) dias, contado do recebimento da comunicação oferecida pelo subrrogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias.

Portanto, a lei faculta ao fiador exonerar-se da fiança, no caso de sublocação, eis que tal garantia foi dada, originariamente, ao locatário, pessoa geralmente conhecida e de confiança do fiador. Poder-se-ia argumentar que o prazo de 120 (cento e vinte) dias, para cessar os efeitos da fiança, é longo. Entretanto, a fiança poderá ser recusada ao locatário, se constar do contrato de locação permissão para sublocação. Assim e quando assina o contrato, o fiador também está consentindo expressamente com a sublocação.

O art. 13 da LL permitem a cessão, a sublocação e o empréstimo do imóvel locado, total ou parcialmente, desde que consentidos previa e por escrito pelo locador. E pelo § 1º deste mesmo artigo, não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

É necessário cuidado na análise da questão de cessão, sublocação e empréstimo, eis que, por dificuldades econômicas e inúmeras outras razões, locações são realizadas em nomes de terceiras pessoas, desde o início do contrato, com o consentimento tácito do locador e/ou da Administradora do imóvel. Tais pessoas apenas emprestam os nomes.  Assim e numa interpretação literal do § 1º do art. 13 da LL o locador poderá agir estrategicamente, ou seja, sabe que a locação foi realizada em nome de terceira pessoa, desde o início, mas espera o momento próprio, por exemplo, da defasagem do aluguel ou quando necessitar do imóvel e não preencher as condições legais para a retomada, para propor a ação de despejo, por infração contratual. Neste caso, ou seja, provada que a locação, desde o início, foi realizada por terceira pessoa, que nunca morou no imóvel locado, não é correto admitir que haja infração contratual, por quem ocupa o imóvel alugado, desde o início da locação.

E o § 2º, ainda do art. 13, da LL, desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.  Por conseguinte, o silencia do locador implicará em aceitação da cessão, sublocação ou empréstimo do imóvel alugado.

O art. 14 a 16 da LL trata das sublocações, determinando, no art. 14, que se aplicam às sublocações, no que couberem, as disposições relativas às locações. E pelo art. 15, rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurando o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. Aqui aplica velho adágio jurídico: o acessório, a sublocação, segue o principal, a locação, por expressa determinação legal.

Na sublocação, o locatário é o sublocador, que aluga (subloca) o imóvel alugado a outrem, o sublocatário. E, pelo art. 16 da LL o sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandando e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Pelo art. 21 da LL o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação. Portanto, não pode o locatário sublocar o imóvel cobrando valor superior ao que paga, mensalmente, de aluguel.  Sublocação, em um país de grave crise habitacional, sublocação não pode ser um negócio, um empreendimento.

Newton Teixeira Carvalho
Pós-Doutorado em Docência e Investigação pelo Instituto Universitário Italiano de Rosário (2019). Doutor em Teoria do Estado e Direito Constitucional pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro (2013), Mestre em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (2004). Especialista em Direito de Empresa pela Fundação Dom Cabral (1987), Graduado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (1985). Desembargador da 13ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais. Juiz de Direito da 1ª Vara de Família até junho de 2012. Professor de Direito de Família da Escola Superior Dom Helder Câmara. Autor e coautor de vários livros e artigos na área de família, direito ambiental e processual civil.
Comentários
+ Artigos
Instituições Conveniadas