23 Abr 2019 | domtotal.com

Modalidades de locação

A retomada do imóvel locado poderá ocorrer, sem motivação, se a ação de despejo por ajuizada até 30 dias depois de vencido o prazo contratual igual ou superior a trinta meses.

Portanto, para o locador melhor é fazer o contrato de locação pelo prazo de 30 ou mais meses.
Portanto, para o locador melhor é fazer o contrato de locação pelo prazo de 30 ou mais meses. (Pixabay)

Por Newton Teixeira Carvalho

A Lei de Locação 8.245/91, também chamada por vários doutrinadores como Estatuto da Locação, por normatizar todos os tipos de locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Assim, os artigos 46 a 47 tratam da locação residencial; no artigo 48 a 50 da locação para temporada; do artigo 51 a 57 da locação não residencial para, logo em seguinte, ditar os procedimentos de cada uma destas locações, em juízo.

Assim, comecemos a falar da locação residencial, a permitir, quando ajustada por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.  Portanto, a retomada do imóvel locado poderá ocorrer, sem motivação, se a ação de despejo por ajuizada até 30 dias depois de vencido o prazo contratual igual ou superior a trinta meses. É chamada denúncia vazia, ou oca da locação, eis que o locador não precisará dizer o motivo pelo qual está retomando o imóvel e nem comprovar a propriedade do bem.

Entretanto e pelo § 1º do artigo 46 da LL, ultrapassado o prazo de 30 dias, do vencimento do contrato, a locação prorroga por prazo indeterminado, porém, mantidas as demais cláusulas ou condições do contrato, ou seja, não é necessário fazer outro contrato. Entretanto e pelo § 2º do mesmo artigo 46, o locador continua com o direito de denunciar imotivadamente o contrato, a qualquer tempo, notificando o locatário para desocupar o imóvel no prazo de trinta dias.

Portanto, para o locador melhor é fazer o contrato de locação pelo prazo de 30 ou mais meses, eis que poderá retomar o prédio a qualquer momento, sem motivação. Porém, se a locação residencial por prazo inferior a trinta ou mais meses, ou ajustada verbalmente, neste caso o locador somente poderá retomar o imóvel nos casos permitidos pela própria lei de locação, aplicando-se o disposto no artigo 47 da LL.

Assim, a locação ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, prorroga automaticamente por prazo indeterminado, não carecendo da feitura de um novo contrato (art. 47 da LL). Neste caso, o imóvel somente poderá  ser retomado nos casos previstos pelo artigo 9º, ou seja: por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las ou, pelo inciso II, do artigo 47, em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário por relacionada com o emprego dele.

Também poderá ser retomado o imóvel, pelo inciso III, do artigo 47 da Lei de locação, se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como o seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. É a chamada denúncia motivada da locação, para contrapor a denúncia vazia ou oca, acima aludida.

Assim e pelo § 1º do artigo 47 da LL a necessidade de retomada do imóvel, na hipótese do inciso III deste mesmo artigo, deverá ser judicialmente demonstrada se: a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

Pelo artigo 44 da LL constitui crime de ação pública, punível de três meses a um ano, que poderá ser substituído pela prestação de serviços à comunidade, deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano.

Também o imóvel poderá ser retomado, pelo inciso IV do artigo 47 da LL, se for para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

Tanto nas hipóteses do inciso III (retomada para uso próprio, de cônjuge ou companheiro, ou par uso de ascendente ou descendente), bem como nas hipóteses do inciso IV do artigo 47, o parágrafo § 2º deste mesmo artigo exige do retomante comprovação de ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do bem.

Também incorrerá nas penas do artigo 44 da LL o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nas hipóteses do inciso IV do artigo 47, art. 9, inciso IV, inciso I do artigo 52 e inciso II do artigo 53,  todas da  LL, se não iniciar a demolição ou a reparação do imóvel,  dentro de sessenta dias, contados da entrega do bem.

Nota-se que, no caso das retomadas previstas no inciso III e IV do artigo 47, ocorrendo o delito previsto no artigo 44 da LL, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

De destacar-se que, para ser locador não necessita de ser proprietário do bem alugado.  Entretanto, não sendo o locador o proprietário do imóvel arrendado, não conseguir retomar o imóvel nos casos permitidos pelo inciso III e IV do artigo 47 da Lei de locação. 
Finalmente e pelo inciso V, do artigo 47, a imóvel também poderá ser retomado, por denúncia vazia, se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Newton Teixeira Carvalho
Especialista em Direito de Empresa pela Fundação Dom Cabral. Mestre em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro. Pós doutorando em Investigação e Docência Universitária pelo IUNIR – Instituto Universitário Italiano de Rosário/Argentina. Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Membro do IBDFAM/MG. Professor de Direito de Família da Escola Superior Dom Helder Câmara. Coautor de diversos livros e artigos na área de direito ambiental, família e processual civil.
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