07 Mai 2019 | domtotal.com

Locação por temporada e locação não residencial

No caso de a locação envolver imóvel mobiliado constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram

A renovação decai se a ação renovatória não for ajuizada no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor
A renovação decai se a ação renovatória não for ajuizada no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (Pixabay)

Por Newton Teixeira Carvalho

Pelo art. 48 da lei de locação (LL) considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Pelo parágrafo único, do art. 48 da LL, no caso de a locação envolver imóvel mobiliado constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Pelo art. 49 da LL, o locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, apenas para locação por temporada, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
 
Pelo art. 50 da LL findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. E pelo parágrafo único do art. 50, ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após 30 meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Com relação à locação não residencial, na verdade, temos duas espécies: uma regida por contrato cujo prazo não perfaz cinco ou mais anos de duração e que, por conseguinte, findo o contrato o imóvel poderá ser retomada a qualquer momento, por simples notificação, se o locador deixar passar o prazo de trinta dias do vencimento do contrato, para exercer, através de ação de despejo, a retomada do imóvel.

A outra, também destinada ao comércio, o art. 51 permite ao locatário o direito à renovação compulsória do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: a) o contrato a renovar foi na forma escrita e com prazo determinado; b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; c) o locatário esteja explorado seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Pelo § 1º do art. 51 o direito assegurado neste artigo aludido poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação parcial do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

E pelo § 2º do art. 51 quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

Pelo §3º do art. 51 dissolvida a sociedade comercial, por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica subrrogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

O § 4º do art. 51 estende o direito a renovação do contrato  às locações celebradas por indústrias e sociedades civis, com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos no próprio artigo 51.

Porém e pelo § 5º o direito a renovação decai se a ação renovatória não for ajuizada no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. É prazo decadencial. Portanto, fatal.

Entretanto e pelo art. 52 da LL o locador não estará obrigado a renovar o contrato se: a) por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; b) o imóvel vier a ser utilizado pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Entretanto, nesta hipótese, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as suas instalações e pertences.

Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato, com base no item b, acima, conforme dispõe o § 2º do art. 52.

Pelo §3º do art. 52 da LL o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão  de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não  der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas  pelo Poder Público ou que declarou  pretender realizar. 

Newton Teixeira Carvalho
Especialista em Direito de Empresa pela Fundação Dom Cabral. Mestre em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro. Pós doutorando em Investigação e Docência Universitária pelo IUNIR – Instituto Universitário Italiano de Rosário/Argentina. Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Membro do IBDFAM/MG. Professor de Direito de Família da Escola Superior Dom Helder Câmara. Coautor de diversos livros e artigos na área de direito ambiental, família e processual civil.
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