21 Mai 2019 | domtotal.com

Das ações de despejo

É direito do locador de requerer a antecipação de tutela para despejar o locatário do imóvel, não podendo o juiz indeferir tal pretensão, desde que  prestada a caução.

É possível celebrar composição extrajudicial para desocupação do imóvel, desde que preenchidos os requisitos.
É possível celebrar composição extrajudicial para desocupação do imóvel, desde que preenchidos os requisitos. (Pixabay)

Por Newton Teixeira Carvalho

Conforme já mencionado em um de nosso artigo sobre locação, anteriormente veiculado neste mesmo espaço, as ações de despejo ditadas pela Lei 8.245/91 terão o rito ordinário, com as modificações constantes do art. 59 a seguintes daquela própria lei.

Assim o §1º do art. 59 da LL permite a concessão de liminar para desocupação em quinze dias, independentemente de audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: a) o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento.

Nota-se que é possível celebrar composição extrajudicial para desocupação do imóvel, desde que preenchidos os requisitos aqui mencionados. Tal acordo não carece de homologação judicial, evidentemente, para surtir seus jurídicos e legais efeitos; b) o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; c) a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; d) a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário; e) o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; f) o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;.  g) o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; h) a falta de pagamento de aluguel e acessório da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantidas previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. Porém e neste caso, pelo § 3º do art. 59 poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro de 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.

Portanto e uma vez preenchidos os requisitos do § 1º art. 59 da LL é direito do locador de requerer a antecipação de tutela para despejar o locatário do imóvel, não podendo o juiz indeferir tal pretensão, desde que  prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Pelo § 2º do art. 59 da LL qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. Trata-se, evidentemente, de sublocação consentida pelo locador do imóvel locado.

O art. 60 da LL exige que nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º (retomada do imóvel para realização de reparos urgentes determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las), inciso IV do art. 47 (retomada do imóvel para demolição ou edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo poder público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento) e inciso II do art. 53 (também caso de demolição, edificação ou reforma do imóvel), que a petição seja instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Pelo art. 61 da LL nas ações fundadas no § 2º do art. 46 (denúncia vazia na locação residencial) e nos incisos III (retomada para uso próprio, do cônjuge ou companheiro ou para uso residencial de ascendente ou descendente) e IV (demolição e edificação licenciada) do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar-se sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Entretanto e se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento desta responsabilidade; caso contrário, será expedido o mandado de despejo.

Portanto, ao ser citado nas ações aludidas no parágrafo anterior, concordando o locatário com a desocupação, basta manifestar no prazo de contestação e continuará no imóvel por mais 6 (seis) meses, a contar da citação, pagando o aluguel mensal. Desocupando o imóvel, no prazo legal, o locatário ficará isento das custas e dos honorários advocatícios. Não desocupando o imóvel nos seis meses acordados será o locatário despejo e arcará com as custas e honorários advocatícios. 

Newton Teixeira Carvalho
Especialista em Direito de Empresa pela Fundação Dom Cabral. Mestre em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro. Pós doutorando em Investigação e Docência Universitária pelo IUNIR – Instituto Universitário Italiano de Rosário/Argentina. Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Membro do IBDFAM/MG. Professor de Direito de Família da Escola Superior Dom Helder Câmara. Coautor de diversos livros e artigos na área de direito ambiental, família e processual civil.
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