28 Mai 2019 | domtotal.com

Das ações de despejo por falta de pagamento

Purgada a mora, ou seja, realizado o pagamento, se o locador alegar que não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias.

Se houver esta cumulação, o locatário será citado para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança.
Se houver esta cumulação, o locatário será citado para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. (Pixabay)

Por Newton Teixeira Carvalho

Pelo art. 62 da Lei de locação (LL) nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. Assim e se houver esta cumulação, o locatário será citado para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado com a petição inicial cálculo discriminado do valor do débito.

A escolha compete ao locador, que poderá propor apenas a ação de despejo por falta de pagamento, sem cumular com a cobrança, hipótese, porém, que não inibe o locatário de purgar a moral.

Por sua vez, o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não constar disposição diversa, ou seja, estipular honorários em quantia superior, até o limite de 20% do quantum devido.

Purgada a mora, ou seja, realizado o pagamento, se o locador alegar que não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador.

No caso de o locatário não completar o valor, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada.

Com relação aos aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos.

Havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança de aluguéis, a execução desta ação de cobrança pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Entretanto, a ementa da mora pelo locatário, ou seja, o pagamento dos aluguéis, pelo parágrafo único do art. 62, não será admitida se o locatário já houver utilizado dessa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Assim, purgada a mora em uma ação de despejo, se porventura outra ação de despejo for proposta, antes de completado 24 (vinte e quatro) meses da última purgação, o locatário, nesta hipótese, será despejo. O depósito poderá até ser realizado, no caso de cumulação de ação de despejo com cobrança, apenas para ilidir a cobrança e não o despejo, em razão do abuso de purgação de mora pelo locatário.

Pelo art. 63 julgado procedente o pedido de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. Entretanto, o prazo para desocupação será de quinze dias se entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses ou o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º (descumprimento de acordo; prática de infração legal ou contratual; decorrência de falta de pagamento de aluguel e demais encargos; para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público) ou no § 2º do art. 46 (denúncia de locação não residencial, prorrogada por prazo indeterminado).

Pelo § 3º do art. 63 a sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. E o art. 64 esclarece que, salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até  a data da prestação da caução, que poderá ser real ou fidejussória e será oferecida nos autos da execução provisória.

Pelo § 2º do art. 64 ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Pelo art. 65 da LL findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os retirar o despejado. O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Pelo art. 66 quando o imóvel for abandonado após o ajuizado da ação de despejo, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel. Neste caso, não será necessária a propositura de ação de imissão de posse, bastando mero requerimento dentro dos próprios autos da ação de despejo.

Newton Teixeira Carvalho
Especialista em Direito de Empresa pela Fundação Dom Cabral. Mestre em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro. Pós doutorando em Investigação e Docência Universitária pelo IUNIR – Instituto Universitário Italiano de Rosário/Argentina. Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Membro do IBDFAM/MG. Professor de Direito de Família da Escola Superior Dom Helder Câmara. Coautor de diversos livros e artigos na área de direito ambiental, família e processual civil.
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