11 Jun 2019 | domtotal.com

Da ação revisional de aluguel


Por Newton Teixeira Carvalho

Tocantemente à ação revisional de aluguel, com o advento do atual CPC, urge que algumas adaptações sejam realizadas, com relação ao art. 68, eis que não mais temos o rito sumário.  Assim, a ação será ofertada pelo procedimento comum, devendo o autor, além de observar o disposto no art. 319 do CPC, para redação da inicial, indicar também o valor do aluguel cuja fixação é pretendida.

Ao receber a inicial, o juiz, pelo inciso II do art. 68, deverá designar audiência de conciliação e, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por centro) do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá se inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.  Porém e pelo inciso II, do art. 68, sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir revisão do aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto.

A audiência antes mencionada era a de instrução e julgamento, no procedimento sumário, que no CPC anterior era um rito concentrado, ou seja, recebida a inicial o juiz já designava audiência de instrução e julgamento. Entretanto e considerando o fim do procedimento sumário, entendemos que tal pedido de modificação dos aluguéis provisórios poderá ser realizado até a audiência de instrução e julgamento do procedimento comum da ação revisional e não apenas até a audiência conciliatória, a ser realizada e que vai ao encontro do atual CPC, de conciliar as partes o mais rapidamente possível, além de dar subsídios ao juiz para fixar os alimentos provisórios, se ainda não fixados, ou de revê-los, se excessivos ou aquém do valor de mercado.

Nota-se que tem legitimidade para propor a ação revisional tanto o locatário, quando o valor locatício superior o valor do mercado e, portanto, pretender o locatário revisar para menos, como pelo locador, quando o aluguel ficar aquém do preço de mercado.

 Na audiência de conciliação e segundo o disposto no inciso IV do art. 68, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo possível esta, determinará a realização da perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento. De ressaltar-se que esta disposição legal era com relação ao procedimento sumário, então ditado pelo art. 68 da LL.  Entretanto, não existindo mais o procedimento sumário, o juiz deverá marcar audiência de conciliação e, não havendo acordo, abrir prazo para contestação, seguindo daí para frente o procedimento ordinário, ou seja, a perícia somente será realizada posteriormente, se deferida na fase saneadora.

Fixado o aluguel provisório, se o réu pedir revisão deste valor, pelo inciso V do art. 68 tal requerimento interrompe o prazo para interposição de recurso de agravo. Tal proposta é interessante e revoga, neste caso específico, entendimento de que simples pedido de reconsideração não interrompe o prazo recursal. Aqui, portanto, o pedido de reconsideração interrompe o prazo recursal que, portanto, começa a contar, integralmente, após a decisão revendo ou não o aluguel provisório.

Pelo § 1º do art. 68 não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel e também quanto for acordado novo aluguel, amigável ou judicialmente.  Assim, caberá ação revisional de aluguel somente se os reajustes dos aluguéis forem realizados estritamente conforme o acordado em contrato e ditado por lei. E pelo § 2º deste mesmo artigo, no curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

O §1º do art. 68, antes citado, está em consonância com o art. 19, também do Estatuto do Inquilinato, ao ditar que a ação revisional de aluguéis somente poderá ser proposta não havendo acordo entre locador e locatário sobre o novo valor locatício, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado e a revisão tem por finalidade ajustar o valor locatício ao preço de mercado.

Pelo art. 69 o aluguel fixado na sentença da ação revisional retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontadas os aluguéis provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da sentença que fixar o novo aluguel.

Pelo § 1º do art. 69, se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Portanto, não apenas o valor do aluguel poderá ser revisado, como também, em pedido cumulado, a periodicidade de reajustamento e o índice para correção do aluguel, diferentemente do estabelecido inicialmente no contrato de locação.

E pelo § 2º deste mesmo artigo, a execução das diferenças do novo aluguel será feita nos autos da ação de revisão.  Pelo art. 70, na ação de revisão do aluguel o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.

Pelo disposto no § 1º, do art. 54-A da LL poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, em se tratando de locação não residencial de imóvel urbano.

Newton Teixeira Carvalho
Especialista em Direito de Empresa pela Fundação Dom Cabral. Mestre em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro. Pós doutorando em Investigação e Docência Universitária pelo IUNIR – Instituto Universitário Italiano de Rosário/Argentina. Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Membro do IBDFAM/MG. Professor de Direito de Família da Escola Superior Dom Helder Câmara. Coautor de diversos livros e artigos na área de direito ambiental, família e processual civil.
Comentários
+ Artigos
Mais Lidas
Instituições Conveniadas