Direito

14/11/2019 | domtotal.com

Efeito constitutivo do registro e reflexos na tutela da propriedade

É com o traslado da escritura de compra e venda no cartório competente que efetivamente ocorre a transferência da propriedade do bem

A partir do registro o novo proprietário passa a dispor das faculdades que decorrem da propriedade: uso, gozo, poder de disposição e de reaver a coisa
A partir do registro o novo proprietário passa a dispor das faculdades que decorrem da propriedade: uso, gozo, poder de disposição e de reaver a coisa (Pixabay)

Guilherme Ribeiro Valadares do Amaral*

Enquanto negócio jurídico bilateral e oneroso, a compra e venda de imóveis é contrato corriqueiro no dia a dia, por meio do qual o alienante transfere a titularidade de bem imóvel ao adquirente, exigindo o artigo 108 do Código Civil (CC) que tal avença seja travada por escritura pública, caso seu valor supere 30 salários mínimos. Se tratando de direito real, é a partir do momento em que é realizado o traslado da escritura de compra e venda no cartório de registro de imóveis competente que efetivamente ocorre a transferência da propriedade do bem ao adquirente, conforme artigo 1.245, caput e parágrafo 1º do CC.

Leia também:

Neste sentido, a partir do registro o novo proprietário passa a dispor das faculdades que decorrem da propriedade, quais sejam: uso, gozo, poder de disposição e de reaver a coisa. É somente com o registro que se adquire o direito de propriedade, constituindo-o efetivamente ou, eventualmente, declarando-o, como no caso da usucapião. Por este motivo, diz-se que o Brasil adota o sistema misto do registro: este ato pode conferir tanto o efeito declaratório quanto o constitutivo do direito real de propriedade, conforme o caso.

Em suma, o registro figura atualmente como elemento imprescindível à segurança jurídica, visto que, na ampla contingência fática moderna, não é razoável se exigir que terceiro tenha conhecimento de quem seja o proprietário de determinado bem, se não pelo que constar do registro.

Para o adquirente, é importante fazer o registro da escritura para que possa, principalmente, defender sua propriedade. Assim, somente é parte legítima para propor a ação reivindicatória, meio adequado para a tutela da propriedade em face de eventual esbulho, aquele que detém o título de propriedade do imóvel em questão.

Somente o legítimo proprietário pode mover ação reivindicatória contra o possuidor de má-fé. Não se pode, por isto, confundir tal ação com os chamados interditos possessórios, compostos pelo interdito proibitório, manutenção de posse e ação de reintegração de posse.

Tal conclusão decorre do fato de que tais ações têm causas de pedir específicas e diversas. Enquanto na reivindicatória, bem como na imissão na posse, será discutida a propriedade, uma vez que se trata de espécie das ações petitórias, nos interditos discute-se tão somente a posse. Por isto, nada impede que o possuidor se valha da defesa de sua posse em face do proprietário, já que o domínio não é exceção válida no bojo destes procedimentos especiais.

Cabe ressaltar interessante exceção construída pela jurisprudência. Embora não seja proprietário, o promitente comprador de imóvel pode mover ação de imissão na posse, ação petitória a ser manejada pelo recém-proprietário que nunca teve posse. Em março deste ano, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu, no REsp 1.724.739 – SP, que o promitente comprador, possuidor de título aquisitivo não registrado, ou seja, antes de operado o efeito constitutivo do registro, é parte legítima para o manejo de ação fundada no domínio do imóvel.

O tribunal se alinhou a posicionamento doutrinário menos estrito a respeito da referida ação, que entende que o fundamento para sua propositura não se esgota na propriedade, também se estendendo àquele que possui o título aquisitivo. Para o STJ, este é o único meio apto a possibilitar ao promissário comprador sua defesa frente a terceiros com os quais não possui vínculo obrigacional, uma vez que não é possível que promova nenhum dos interditos possessórios ou a ação reivindicatória em face destes.

Neste caso, tem-se interessante decisão que elastece os limites jurídicos da tutela do adquirente que foi negligente quando à sua obrigação de proceder ao registro, que constituiria efetivamente seu direito. Inexistem dúvidas de que o melhor e mais efetivo meio de se salvaguardar ao adquirir um imóvel é observar o trâmite exigido pelo ordenamento jurídico, procedendo o registro da escritura pública no cartório de registro de imóveis competente.

*Guilherme Ribeiro Valadares do Amaral é advogado e pós-graduando em Direito Administrativo.

EMGE

*O DomTotal é mantido pela Escola de Engenharia de Minas Gerais (EMGE). Engenharia Civil conceito máximo no MEC.
Saiba mais!



Comentários