Direito

28/11/2019 | domtotal.com

Responsabilidades que derivam de uma relação contratual

Medidas simples como conferência de certidões do imóvel e da idoneidade do vendedor podem evitar dissabores

Uma venda sem defeitos materiais ou formais resulta na aquisição de um direito por parte do comprador
Uma venda sem defeitos materiais ou formais resulta na aquisição de um direito por parte do comprador (Pixabay)

Renato Campos Andrade*

Um dos ramos do Direito mais próximos das pessoas é o Direito Civil, especialmente quanto aos contratos. Cotidianamente, todas as pessoas realizam diversos contratos. Seja o de transporte, devidamente contratado com o pagamento da passagem e com a obrigação da empresa de ônibus em transportar o cidadão de um local ao outro, até simples compra e venda, seja com o pagamento de um almoço ou um lanche.

Os contratos muitas vezes transferem a propriedade das coisas. Uma venda sem defeitos materiais ou formais resulta na aquisição de um direito por parte do comprador. Aquele que adquire o bem deve verificar o histórico do comprador e da coisa, especialmente quando se tratar de imóveis em condomínio.

No artigo Obrigações propter rem condominiais em face das promessas de compra e venda, o advogado, pós-graduado em Educação e Tecnologias Digitais pela Universidade de Lisboa, pós-graduado em Direito Tributário e pós-graduando em Direito Médico, Getúlio Costa Melo, ressalta que “o Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui jurisprudência consolidada no sentido de que o promissário comprador, mesmo não havendo registro da venda do imóvel, possui responsabilidade nas obrigações propter rem condominiais desde a posse do imóvel, ou seja, do recebimento das chaves”.

Medidas simples como conferência de certidões do imóvel, da idoneidade do vendedor e declaração do condomínio de quitação das taxas condominiais podem evitar muitos dissabores, que não se limitam aos valores em aberto no condomínio, se estendendo sobre outras obrigações propter rem que recaem sobre o proprietário do imóvel, ainda que de origem anterior.

Assim, ao se adquirir um imóvel com o IPTU em atraso, mesmo se tratando de débito do antigo proprietário, o adquirente fica seriamente arriscado de cobrança, com todos os efeitos e consequências. Ter a propriedade, em uma visão simples, é poder usar e dispor da coisa, desde que respeitada a função social e ambiental, sob pena de cometimento de ato ilícito, como o abuso de direito.

O imóvel que teve uma área de preservação permanente suprimida e degradada pelo antigo proprietário carrega esse ônus mesmo com a alteração do domínio do bem. Tal titularidade e responsabilidade não desaparecem por meio de uma locação. O advogado, graduado pela Dom Helder Escola de Direito, Guilherme Augusto da Cunha Tiago, no artigo Locador se responsabiliza pelos danos causados pelo locatário, aborda a responsabilidade do proprietário pelos atos do locatário.

“Diante do posicionamento jurisprudencial que permite a inclusão do locador no polo passivo nas ações movidas em face do locatário, afirma-se que é fundamental que o proprietário do imóvel analise de forma adequada e minuciosa os antecedentes do locatário, inclusive em relação ao seu comportamento social, para evitar futuros dissabores.”

Fica claro que existem situações que atrairão a responsabilidade daquele proprietário que alugou seu imóvel a terceiros. O contrato de locação não é garantia de isenção de problemas. Nesse sentido, há de se realizar um contrato bem feito e com pessoas idôneas.

Outra situação que envolve a propriedade, com sérias consequências, é tratada no artigo A responsabilidade do vendedor do veículo até o efetivo registro em nome do comprador, pelo advogado, professor, pós-graduado em Prática Jurídica Processual pelo Centro de Estudos e Investigação Jurídica (CEIJ) de Madri (Espanha) e mestre em Direito, Dyonísio Pinto Carielo. Ele trata da responsabilidade quando há a venda de veículos. Muitas vezes o negócio é realizado de forma verbal, sem a preocupação de se respeitar a formalização da transferência perante ao Departamento Estadual de Trânsito (Detran).

“O artigo 134 do Código de Trânsito Brasileiro dispõe que o vendedor/alienante (antigo proprietário) do veículo deverá encaminhar ao órgão executivo de trânsito do estado dentro de um prazo de 30 dias, cópia autenticada da autorização de transferência de propriedade, devidamente assinado e datado, sob pena de ter que se responsabilizar solidariamente pelas penalidades impostas e suas reincidências até a data da comunicação.” O artigo esclarece que tal norma aceita interpretação, conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça. Ainda assim, fica clara a seriedade da venda de veículos.

São várias as responsabilidades, desde a administrativa, com a assunção do pagamento de multas e pontuação na carteira, passando pela responsabilidade civil por danos causados a terceiros e terminando com sanções de natureza penal, com possibilidade de aplicação de penas de restrição de liberdade (prisão). O proprietário do veículo responde pelos danos causados pelo condutor quando tiver emprestado o bem. Dessa forma, é preciso realizar um negócio jurídico bem feito e passível de prova perante terceiros.

A conclusão que se chega é que cabe ao comprador de um bem se informar sobre a figura do comprador, bem como sobre o bem a ser comprado, sob pena de assumir obrigações pretéritas (propter rem). Contratos e propriedades são institutos tratados corriqueiramente, mas que possuem incidência jurídica própria e merecem atenção das partes e acompanhamento profissional.


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