Economia

20/01/2020 | domtotal.com

Bancos disputam clientes com as mudanças na área de crédito imobiliário

Mercado disputa portabilidade e movimentou mais de R$ 1,5 bi no ano passado

Redução das taxas de financiamento criaram guerra invisível para compra de imóveis
Redução das taxas de financiamento criaram guerra invisível para compra de imóveis (Agência Brasil)

As instituições financeiras travam uma guerra silenciosa pelo cliente na área de crédito imobiliário no Brasil. Entre os cinco maiores bancos do país - Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú e Santander -, nenhum deles aceitou abrir seus números mais recentes sobre portabilidade de crédito. Esses dados são considerados "estratégicos" pelas instituições, ainda mais neste momento em que o mercado de crédito habitacional está se abrindo.

Em 2015, o total de crédito imobiliário que migrou para outra instituição somou apenas R$ 68,93 milhões, considerando todos os bancos do país. No ano passado, até o mês de novembro, essa conta já era de R$ 1,46 bilhão. Os números ilustram somente o início da guerra pelo cliente, em um mercado que possui hoje estoque total de R$ 630 bilhões, considerando o financiamento para pessoas físicas.

A Caixa Econômica Federal, que abarca a maior fatia do crédito imobiliário no Brasil, afirma que tem como prioridade a concessão de novos financiamentos, mas também oferece a portabilidade aos interessados. Quando o cliente solicita a mudança da Caixa para outro banco, a estatal analisa a situação específica.

Bradesco, Santander e Banco do Brasil também afirmaram, por meio de assessoria de imprensa, que avaliam "caso a caso" a situação de quem deseja migrar seu financiamento para outro banco. De forma geral, a intenção é sempre reter o cliente que procura a concorrência.

Neste cenário, instituições menores também lutam para conquistar uma fatia maior do mercado. O Banco de Brasília (BRB), que hoje tem atuação concentrada no Distrito Federal, registrou crescimento de 368% do crédito imobiliário ao longo de 2019. "Tivemos 228 contratos de portabilidade apenas no segundo semestre de 2019", disse o presidente do banco, Paulo Henrique Costa. "Hoje, a distribuição está quase meio a meio, entre novos contratos e contratos de portabilidade."

De acordo com Costa, o crédito imobiliário é estratégico. "Entendemos que o crédito imobiliário é um produto especial, que traz um relacionamento de longo prazo. Ele permite ampliar o relacionamento com o banco e o consumo de outros produtos", afirma. Para os próximos meses, a meta do BRB é lançar novos produtos, como os contratos prefixados e indexados ao IPCA, inclusive para quem deseja fazer a portabilidade para o banco.

Transferência em alta

A portabilidade do crédito imobiliário, que se acelerou no segundo semestre de 2019, tende a continuar a crescer em 2020, em função do aumento das opções para quem deseja fazer a migração. Atualmente, quem possui um contrato pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não pode fazer a portabilidade para um financiamento ligado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). E vice-versa.

O SFI geralmente reúne as operações de maior valor e não permite o uso do FGTS do trabalhador para abatimento da dívida. Já o SFH utiliza o dinheiro da caderneta de poupança e do FGTS, que são fontes mais baratas de recursos. Por isso, as taxas de juros costumam ser menores, e o mutuário pode utilizar seu FGTS para reduzir o saldo devedor.

A partir de abril, a portabilidade entre sistemas será possível. Uma resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) de novembro do ano passado abre espaço para a mudança do SFI para o SFH, desde que o imóvel que foi financiado cumpra as exigências legais.

Hoje, para entrar no SFH, o imóvel financiado precisa ter valor máximo de R$ 1,5 milhão, dependendo da região do país. Em meados de 2018, porém, este limite era de R$ 950 mil. Isso significa que quem financiou um imóvel de R$ 1 milhão naquela época não conseguiu se enquadrar no SFH. A partir de abril deste ano, este mutuário poderá migrar para o SFH e ter acesso a taxas menores, além de utilizar o FGTS.

Contratos pelo IPCA. Para estimular a concorrência, no ano passado o BC também autorizou os bancos a fecharem contratos imobiliários que são indexados ao IPCA (índice oficial de inflação), no lugar da taxa referencial (TR). Neste caso, as parcelas iniciais geralmente são menores. A Caixa Econômica Federal foi o primeiro banco a oferecer essa opção, mas outras instituições se articulam para lançar o produto.

As regras atuais, de acordo com o Banco Central, já permitem a portabilidade de um financiamento indexado à TR para um contrato atualizado pelo IPCA. "As únicas restrições na portabilidade são que o saldo devedor e o prazo não podem ser maiores no novo banco", diz Pereira. "E tiramos algumas barreiras que envolviam o SFH e o SFI. Esperamos, sim, algum aumento da portabilidade."

Custo

Segundo o chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor) do Banco Central, João André Calvino Marques Pereira, a melhor referência para o cliente avaliar a portabilidade é o Custo Efetivo Total (CET), que reúne as despesas com juros, seguros e serviços vinculados ao financiamento imobiliário. "É importante comparar as taxas. Não só a taxa da operação, mas também o Custo Efetivo Total", explica. "O CET tem que ter a informação completa de quanto você vai pagar naquela nova operação para a qual você vai migrar o saldo devedor."

Com o CET em mãos, o cliente pode avaliar se o que está sendo oferecido é de fato melhor que o custo do financiamento no banco atual. Se este for o caso, inicia-se a migração. "Este banco proponente vai acionar o banco onde está o crédito, para dar início ao processo de portabilidade", diz Pereira. "Já o banco que está sendo 'desafiado" vai ter cinco dias para fazer a avaliação das informações. Esses cinco dias são o tempo para o banco atual fazer uma oferta melhor para a pessoa, para não perder o cliente", explica.



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