Eliza Moura Navarro de Novaes*

O processo de compra de um imóvel requer cuidado e análise em todas as etapas, desde a busca pelo imóvel ideal, negociação, formalização do negócio e o seu registro posteriormente. Não basta as partes assinarem um contrato de compra e venda, o registro desta transação no cartório de registro de imóveis é que caracteriza a transmissão da propriedade do vendedor para o comprador.

O registro imobiliário é o instrumento que confere o título de propriedade, dá publicidade à negociação e permite seu reconhecimento formal perante terceiros. Quem nunca escutou a máxima "quem não registra não é dono"?

De fato, o artigo 1245 do Código Civil dispõe que a propriedade é formalizada com o devido registro, ou seja, apenas a pessoa que consta registrada na matrícula do imóvel é que pode ser considerado o proprietário do mesmo.

Da obrigatoriedade do registro imobiliário

O princípio da obrigatoriedade do registro estabelece a transmissão de imóveis nos atos entre vivos se efetiva obrigatoriedade com o registro imobiliário, que é feito no cartório de registro de imóveis responsável pela área territorial que se localiza o imóvel.

No Brasil, o registro imobiliário é obrigatório e a constituição, modificação, transferência ou extinção da propriedade ou qualquer outro direito real imobiliário irá se efetivar por meio do registro.

Desta forma, o registro é o documento responsável por dar publicidade ao ato de compra e venda e ao nome do legítimo dono do imóvel, resguardando assim a transmissão da propriedade e os direitos do comprador, bem como apontar a existência de eventuais indisposições e ônus real sob o imóvel, tais como a hipoteca, penhora, arresto, entre outros.

Escritura pública x registro imobiliário

No processo de compra e venda do imóvel, deve ser lavrada a escritura pública perante o tabelionato de notas e, posteriormente, este documento deve ser levado a registro perante o cartório de registro de imóveis para que seja efetivamente formalizada a transmissão da propriedade.

Ao contrário do que muitos acreditam, apenas com a lavratura da escritura pública de compra e venda não está regularizada a propriedade do imóvel, é obrigatório que haja o registro da mesma junto ao cartório competente.

Não há um prazo determinado para que haja o registro da escritura pública, porém, a sua omissão ou demora pode ser extremamente prejudicial para o comprador, posto que ele poderá, inclusive, ter o imóvel penhorado por dívida ou obrigação do vendedor ou até mesmo perder a sua propriedade.

A questão é que a compra e venda não irá produzir efeito se não for registrada, pois é a partir do registro que é constituída a propriedade do comprador. Ao efetuar o registro, o comprador passa a ser o proprietário, ou seja, titular de direito real.

Dos efeitos jurídicos do registro imobiliário

A partir do registro imobiliário surgem diversos efeitos, dentre os quais citamos:

• Publicidade: com o registro imobiliário é constituída publicamente a propriedade em nome do adquirente, que passa a ser o proprietário, ou seja, titular de direito real. O registro é público e permite a qualquer pessoa da sociedade tomar conhecimento da situação do imóvel matriculado, sendo que confere ao proprietário do imóvel a posição de opor o seu direito de propriedade contra toda e qualquer pessoa que tente restringir ou impedir o seu domínio. Portanto, toda a sociedade fica numa situação de sujeição, tendo que respeitar o direito real do proprietário que consta no registro de imóveis, que é protegido pela publicidade registral.
• Legalidade: a lei determina que o título seja registrado no cartório de registro de Imóveis competente e, uma vez efetuado, o registro gera o efeito da legalidade, ou seja, o que está registrado no cartório se considera legal e regular, produz efeito erga omnes, até prova em contrário é regular e legal.
• Força probante: o ato de registro imobiliário gera uma presunção relativa de propriedade, com força probante, admitindo-se prova em sentido contrário, posto que se o título constitutivo do domínio apresentar algum vício ou defeito pode ele ser considerado nulo ou anulável, devendo ser proposta uma ação de nulidade do título para o cancelamento do registro.
• Continuidade: o registro imobiliário possibilita a constituição de uma cadeia registral, referente a todos os atos envolvendo as partes e o imóvel objeto da matrícula, por meio de uma narrativa sequencial e cronológica dos atos, propiciando assim uma maior segurança jurídica a todos os envolvidos.

Diferença entre matrícula e registro

É muito comum se confundir matrícula com registro, porém são totalmente distintos, ao passo que a matrícula é o número atribuído ao imóvel e esse número é invariável, salvo nos casos de fusão e desmembramento da matrícula.

Por outro lado, o registro é realizado a cada transferência, sendo que os registros são sucessivos e não podem ocorrer intervalos.

Analisar a matrícula do imóvel é requisito primordial na compra de um imóvel, posto que na matrícula estão concentrados todos os registros e averbações relativas aquele bem, de forma que se conheça todo o histórico do imóvel.

Considerações finais

O registro imobiliário é a forma de aquisição da propriedade de imóvel, com caráter obrigatório e se destina a declarar tantos direitos reais referentes ao imóvel quanto às situações de riscos que pendem sob o imóvel, como no caso de arresto, penhora, citação em ação real reipersecutória, entre outros.

Qualquer dado a respeito de um imóvel pode ser verificado no documento, desde hipotecas, doações, construções, demolições, antigos donos, entre outras informações.

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